10 de junio de 2026
Si estás pensando en comprar, vender o invertir en Lima, hay un número que necesitas manejar antes de cualquier conversación: el precio del metro cuadrado en el distrito que te interesa. Sin ese dato, cualquier decisión es a ciegas.
Este artículo consolida la información más actualizada disponible al mes de junio de 2026, con datos del Índice de Mercado Inmobiliario de Urbania, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) y reportes de portales como Infobae Perú y La República. Los precios corresponden a valores de oferta (listados), no necesariamente al precio final de transacción.
“Dato clave: En abril de 2026, el precio promedio del metro cuadrado en Lima Metropolitana se ubicó en S/ 6,886, con un incremento acumulado de 1% en lo que va del año. La dispersión entre distritos es enorme: de S/ 2,956 en San Martín de Porres hasta S/ 12,097 en San Isidro Sur.”
Ranking completo: precio por m² por distrito
La siguiente tabla cubre los principales distritos de Lima con datos verificados de Urbania (abril 2026) y el BCRP. Incluye precio de venta, variación interanual respecto a 2025 y yield bruto estimado de alquiler.
La respuesta corta: depende del distrito. Y las diferencias son abismales.
El mercado de Lima por segmento: cuál es el tuyo
Segmento Premium — San Isidro Sur
El techo del mercado con S/ 12,097 por metro cuadrado. Alta estabilidad, baja rotación de propietarios y el PER más alto de la ciudad (20.8 años). Para quien busca preservar patrimonio a largo plazo con mínimo riesgo.
Segmento Alto — Barranco, Miraflores, La Molina, San Borja y Surco
El rango va de S/ 7,200 a S/ 9,169 por metro cuadrado. La Molina destaca con el mejor yield del segmento (6.3% bruto anual) y el PER más bajo (15.8 años). Barranco acumula una apreciación de entre 50% y 60% en cinco años, la más alta de Lima.
Segmento Medio-Alto — El más dinámico en 2026
Jesús María, Lince y Magdalena del Mar lideran el crecimiento anual con +6.3%, según el Índice Urbania de abril 2026. Sus precios (entre S/ 6,200 y S/ 7,711) permiten entrada con menor inversión inicial pero con una dinámica de revalorización que duplica al segmento premium. Son los distritos con mejor relación precio-crecimiento del mercado limeño en este momento.
Segmento Accesible — Los Olivos, SMP, Callao
Precios desde S/ 2,956 hasta S/ 4,800 por metro cuadrado. La rentabilidad por alquiler es la más alta del mercado: San Martín de Porres alcanza un yield bruto estimado de 7.0% anual, el mayor de toda Lima. Para quien busca flujo de caja sobre plusvalía, este segmento gana con claridad.
Precio por m² según el tamaño del departamento
El precio por metro cuadrado también varía según el metraje de la propiedad. A menor tamaño, mayor precio por metro cuadrado. Este patrón se mantiene en todos los distritos de Lima sin excepción.
Los departamentos de 1 dormitorio registran el precio más alto por metro cuadrado (S/ 8,086) precisamente porque son los más demandados para inversión y alquiler. Los de 3 dormitorios tienen el precio más bajo por metro cuadrado (S/ 6,394), aunque su precio total es mayor por el metraje.
¿Dónde están las mejores oportunidades en 2026?
Para quien busca revalorización: Jesús María, Lince y Magdalena del Mar ofrecen el mayor crecimiento anual del mercado (+6.3%) con precios que todavía están por debajo del segmento premium. El BCRP identifica estos distritos como el nuevo motor del mercado residencial limeño. San Miguel (+5.1%) y Surquillo (+4.8%) también se mantienen por encima del promedio de la ciudad.
Para quien busca rentabilidad por alquiler: San Martín de Porres lidera con un yield bruto estimado de 7.0% anual. La Molina (6.3%) es la mejor opción dentro del segmento premium. Los Olivos (6.8%) y San Juan de Miraflores (6.5%) ofrecen retornos muy competitivos con precios de entrada accesibles.
Para primera vivienda: Un departamento de 60 m² (2 dormitorios) tiene un precio promedio de S/ 429,000 en Lima. En San Isidro ese mismo metraje puede superar los S/ 555,000. En San Martín de Porres, aproximadamente S/ 177,000. Para compradores del programa MiVivienda, el tope actual de S/ 343,000 orienta las opciones hacia distritos medios y emergentes.
Preguntas frecuentes
¿Por qué Jesús María y Lince crecen más que Miraflores? Parten de una base de precio más baja, lo que permite mayor crecimiento porcentual. Además han mejorado su conectividad, oferta comercial y de servicios, y atraen proyectos nuevos de calidad a precios competitivos. Los compradores que buscan calidad similar a Miraflores pero a menor precio se desplazan a Lima Moderna, generando demanda sostenida.
¿Existe riesgo de burbuja inmobiliaria en Lima? Los principales referentes del sector, incluyendo CODIP, descartan la existencia de una burbuja. El crecimiento es gradual, respaldado por demanda real de compradores finales, tasas hipotecarias por debajo del 8% y un déficit habitacional estructural. El mercado limeño se diferencia de burbujas clásicas porque la mayoría de compras se realizan con financiamiento bancario formal y evaluación crediticia rigurosa.
¿Cuánto tiempo tarda en recuperarse la inversión por alquiler? El PER (Price-to-Earnings Ratio) mide cuántos años de alquiler se necesitan para recuperar el precio de compra. El promedio en Lima Top es de 17.5 años. La Molina tiene el PER más bajo del segmento (15.8 años). San Isidro Golf tiene el más alto (20.8 años). En distritos accesibles como San Martín de Porres baja a 12-14 años.
¿Comprar en preventa es más barato? Sí, generalmente entre 8% y 15% más barato que el precio de entrega, con cronogramas de cuota inicial más flexibles. El 80% de las ventas en Lima se realizan en fase de planos o construcción. La clave antes de firmar es verificar el historial de proyectos entregados de la inmobiliaria.
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