21 de agosto de 2026
🏢 Ley de Propiedad Horizontal en Perú: ¿de qué trata, en simple?
La norma que promete poner en orden a los vecinos morosos y a las juntas que nunca rinden cuentas ya tiene fecha límite.
La ley de propiedad horizontal busca resolver justamente esto: ¿tienes un vecino que hace años no paga el mantenimiento y nadie lo puede obligar? ¿La junta de tu edificio cobra la cuota mensual pero nunca dice en qué se gasta? Si vives en un departamento en Lima, seguro esto te suena.
Todo eso tiene un nombre: propiedad horizontal. Y en unas semanas, va a cambiar la forma en que se maneja en el Perú.
¿Qué es la ley de propiedad horizontal?
Cuando compras un departamento, no solo eres dueño de tus cuatro paredes. También compartes con tus vecinos el ascensor, la entrada, la azotea, el jardín, la sala de usos múltiples. A esa forma de propiedad, donde varias personas son dueñas de sus propios espacios pero comparten otros, se le llama propiedad horizontal.
Suena simple, pero en la práctica genera de todo: peleas por quién paga qué, juntas de vecinos sin ningún poder real para cobrar una deuda, y reglamentos internos que nadie respeta porque nadie los puede hacer cumplir.
¿Por qué hay una ley nueva?
Porque la que existe hoy (del año 2002) se quedó corta. No dice con claridad qué pasa si un vecino no paga, no obliga a las juntas a rendir cuentas, y deja en el aire cosas tan básicas como quién decide qué se hace con la azotea o quién puede remodelar su departamento.
En el 2023, el gobierno aprobó una ley nueva para llenar esos vacíos: el Decreto Legislativo 1568. El problema es que esta ley necesita un “manual de instrucciones” (lo que se llama reglamento) que explique cómo aplicarla en la práctica. Y ese manual llevaba tres años sin publicarse.
Hace unas semanas, un juez le puso fecha límite al Estado: el reglamento debe salir antes de mediados de septiembre de 2026. Por eso el tema está en las noticias justo ahora.
Mientras se resuelve el reglamento, si estás por comprar o vender un departamento te conviene revisar bien la documentación antes de firmar: aquí puedes ver las propiedades disponibles verificadas por nuestro equipo.
Lo que va a cambiar, explicado sin jerga legal
- Al vecino moroso lo van a poder “fichar”. Se va a crear un registro de deudores de mantenimiento. Si no pagas, tu deuda podrá reportarse a la misma entidad que controla los préstamos bancarios, como si debieras una tarjeta de crédito.
- La deuda se puede quedar “pegada” a la propiedad. Si no pagas el mantenimiento, la junta podrá dejar esa deuda anotada en el registro oficial del inmueble (donde consta quién es el dueño y si tiene cargas). Eso significa que, si algún día quieres vender, el comprador se va a enterar de que debes, y muchos preferirán esperar a que pagues antes de cerrar la compra.
- Cobrar una deuda de mantenimiento va a ser más rápido. Hoy, si un vecino no paga, ir a un juicio para cobrarle puede tomar hasta tres años y medio. Con la nueva norma, ese proceso se simplifica bastante.
- Las juntas de vecinos van a tener que formalizarse. Hoy, la gran mayoría de edificios en Lima no tiene una junta de propietarios inscrita oficialmente, lo que las deja sin poder legal real para cobrar deudas o abrir una cuenta bancaria. La nueva norma facilita ese trámite.
- Va a existir la figura de un “administrador” del edificio. Alguien formal y registrado que se encargue del edificio, para terminar con la práctica de que las cuotas se cobren en la cuenta personal de algún vecino, sin ningún control.
- Van a quedar claras las reglas de convivencia. Remodelaciones, uso de la azotea, sanciones por mal comportamiento: todo esto podrá quedar en un reglamento interno con sanciones reales, que aplica tanto a dueños como a inquilinos.
¿Cuándo empieza a aplicarse todo esto?
El reglamento debe publicarse antes de mediados de septiembre de 2026. Desde ahí, la ley completa entra en vigencia recién 180 días después, así que lo más realista es pensar en principios de 2027. Y algo importante: no aplica hacia atrás, o sea que las deudas de mantenimiento de antes de esta norma no quedan afectadas.
¿Y esto en qué te cambia a ti?
- Si estás por comprar un departamento, esta ley hace aún más importante algo que ya deberías hacer siempre: revisar si la propiedad tiene deudas antes de firmar.
- Si estás por vender y debes cuotas de mantenimiento, te conviene ponerte al día antes de publicar tu propiedad, para que no se te complique la venta.
- Si alquilas tu departamento, ojo: la responsabilidad de pagar el mantenimiento es tuya como dueño, no de tu inquilino, aunque haya sido él quien dejó de pagar.
Aviso: este contenido es informativo y no reemplaza el consejo de un abogado. Si tienes un caso puntual, conversa con un especialista en propiedad horizontal.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la propiedad horizontal en palabras simples?
Es la forma legal de nombrar cuando en un edificio cada quien es dueño de su departamento, pero todos comparten espacios como el ascensor, la entrada o la azotea.
¿Ya está vigente esta ley?
Todavía no del todo. Fue aprobada en 2023, pero recién entrará en vigencia unos 180 días después de que se publique su reglamento, que debe salir antes de mediados de septiembre de 2026.
¿Me afecta si ya pago mi mantenimiento al día?
No de forma negativa. Esta norma está pensada justamente para proteger a quienes sí pagan, dándole más herramientas a la junta para cobrarle a quien no lo hace.
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Fuentes: El Comercio Perú (17/08/2026) · Infobae Perú (11/08/2026) · Gestión Economía (18/06/2025) · Decreto Legislativo N° 1568, El Peruano.
