Asesoría Inmobiliaria archivos - Judith Rivera Inmobiliaria https://www.judithriverainmobiliaria.com/Alquiler/real-estate/ Alquila, Compra o Vende tu propiedad. Thu, 03 Sep 2026 18:21:04 +0000 es hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.1.3 https://www.judithriverainmobiliaria.com/wp-content/uploads/2024/07/cropped-logo_8-32x32.png Asesoría Inmobiliaria archivos - Judith Rivera Inmobiliaria https://www.judithriverainmobiliaria.com/Alquiler/real-estate/ 32 32 El dólar está en su nivel más bajo en 6 años: ¿Te conviene comprar en dólares o en soles? https://www.judithriverainmobiliaria.com/el-dolar-esta-en-su-nivel-mas-bajo-en-6-anos-te-conviene-comprar-en-dolares-o-en-soles/ Thu, 03 Sep 2026 18:08:16 +0000 https://www.judithriverainmobiliaria.com/?p=11908 El tipo de cambio no se veía tan bajo desde antes de la pandemia. Si estás por comprar una propiedad en Lima, este dato le cambia el cálculo a tu próxima decisión, para bien.

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El tipo de cambio no se veía tan bajo desde antes de la pandemia. Si estás por comprar una propiedad en Lima, este dato le cambia el cálculo a tu próxima decisión, para bien.

El 26 de agosto, el dólar se cotizó en Perú a S/ 3.339 de compra según SUNAT, el nivel más bajo desde finales de enero de 2020, hace más de seis años. El sol viene fortaleciéndose durante todo 2026, y el Banco Central proyecta que termine el año en un rango de S/ 3.34 a S/ 3.46.

Si estás evaluando comprar un departamento u oficina en Lima, esto no es un dato de coyuntura económica más: es una variable que puede representarte varios miles de soles de diferencia.

Vecino calculando su deuda de mantenimiento antes de que entre en vigencia la ley de propiedad horizontal en Perú

Por qué esto te importa: en Perú, las propiedades se cotizan en dólares

Casi todas las propiedades en Lima, desde departamentos hasta oficinas corporativas, se publican y negocian en dólares, sin importar que tu sueldo, tu crédito o tu vida diaria funcionen en soles. Es la práctica estándar del mercado, heredada de décadas de historia económica peruana.

Esto significa que el precio “real” en soles de la propiedad que quieres comprar cambia todos los días, aunque el precio en dólares publicado se mantenga exactamente igual.

El número que lo explica: cuánto has “ahorrado” solo por el tipo de cambio

En 2023, el dólar promedió S/ 3.71 en Perú, con picos de hasta S/ 3.90. En 2024, el promedio subió ligeramente a S/ 3.75. Hoy, cotiza alrededor de S/ 3.35-3.36.

Diferencia: S/ 60,000, sin que el precio en dólares de la propiedad haya cambiado en absoluto. Ese es el efecto real de comprar cuando el dólar está bajo.

Entonces, ¿me conviene comprar ahora?

Si tienes tus ahorros en soles y vas a pagar al contado o dar una cuota inicial importante, este es, en términos cambiarios, un buen momento para convertir tus soles a dólares, te rinden más que hace uno o dos años. Eso no es una predicción sobre hacia dónde va el dólar mañana; es simplemente una comparación con los niveles recientes.

Ahora, la otra pregunta (igual de importante) es distinta: ¿en qué moneda debería estar tu crédito hipotecario, si necesitas uno?

"El dólar barato no significa que debas endeudarte en dólares"

Aquí es donde muchos compradores confunden dos decisiones distintas: el precio de la propiedad puede estar en dólares, pero eso no obliga a que tu financiamiento también lo esté.

Desde enero de 2026, la SBS aplica un reglamento que identifica como “clientes expuestos a riesgo cambiario” a quienes tienen deudas en dólares por más de US$ 2,000 sin ingresos en esa misma moneda. Cuando el regulador detecta este riesgo, los bancos pueden verse obligados a proponer la conversión del crédito a soles o restringir el acceso a más deuda en dólares.

¿Por qué existe esta regla? Porque si ganas en soles y tu cuota hipotecaria está en dólares, cualquier alza fuerte del tipo de cambio en el futuro puede encarecerte la cuota mensual de un día para otro sin que tu sueldo haya cambiado en nada. Es exactamente lo que buscó evitar el Banco Central con años de políticas de desdolarización: el porcentaje de créditos en dólares en el sistema financiero peruano ha venido bajando de forma sostenida.

Además, los programas con mejores condiciones para primera vivienda, como MiVivienda, se financian directamente en soles.

La estrategia que más sentido tiene hoy

Con el dólar en mínimos históricos recientes, la combinación que más protege tu bolsillo suele ser:

  1. Aprovecha el tipo de cambio bajo para tu cuota inicial o pago en efectivo, si tus ahorros están en soles, hoy compras más dólares con el mismo monto que hace un año.
  2. Financia el saldo con un crédito hipotecario en soles, para que tu cuota mensual esté en la misma moneda que tu sueldo y no dependa de hacia dónde se mueva el dólar en los próximos 20-25 años del crédito.

Esta combinación te da lo mejor de ambos mundos: capturas el beneficio del dólar bajo en el momento de la compra, sin quedar expuesto a su volatilidad durante toda la vida del préstamo.

Una nota de cautela importante

El tipo de cambio puede revertirse. Que esté en su nivel más bajo en seis años no garantiza que se mantenga así,  de hecho, es precisamente en estos momentos de fortaleza del sol cuando conviene revisar bien tus números antes de comprometerte a un pago en dólares a largo plazo sin respaldo de ingresos en esa moneda.

Aviso: este contenido es informativo y no constituye asesoría financiera personalizada. El tipo de cambio es una variable que fluctúa constantemente; antes de tomar una decisión de compra o financiamiento, consulta con tu banco o un asesor financiero sobre tu situación específica.

Preguntas frecuentes

¿Por qué las propiedades en Perú se venden en dólares y no en soles?
Es una práctica histórica del mercado inmobiliario peruano, heredada de décadas de inestabilidad cambiaria. Hoy se mantiene como estándar, aunque el comprador puede negociar y pagar en soles al tipo de cambio del día.

¿Es más barato comprar una propiedad ahora que hace dos años?
En términos de tipo de cambio, sí: si tus ingresos están en soles, hoy necesitas menos soles para comprar la misma cantidad de dólares que hace uno o dos años.

¿Me conviene sacar un crédito hipotecario en dólares si el dólar está bajo?
No necesariamente. Si tu sueldo es en soles, un crédito en dólares te deja expuesto a que la cuota suba si el tipo de cambio se revierte en el futuro. La recomendación general del sistema financiero peruano es que el crédito esté en la misma moneda que tus ingresos.

¿Estás evaluando comprar y no sabes cómo estructurar el pago?

Escríbeme directamente y lo revisamos:

📱 WhatsApp: +51 955 628 748
📧 hola@judithriverainmobiliaria.com

Fuentes: SUNAT, tipo de cambio oficial · Infobae Perú (25 y 26/08/2026) · Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) · Gestión Economía, reglamento SBS sobre riesgo cambiario (vigente desde enero 2026).

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]]> ¿Por qué tu crédito hipotecario fue rechazado? Los 7 errores que los bancos no te dicen https://www.judithriverainmobiliaria.com/por-que-tu-credito-fue-rechazado/ Thu, 21 Aug 2025 16:41:45 +0000 https://www.judithriverainmobiliaria.com/?p=9666 Te enviaron el email que nunca quisiste recibir: "Estimado cliente, después de evaluar su solicitud de crédito hipotecario, lamentamos informarle que no ha sido aprobada..."

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Te enviaron el email que nunca quisiste recibir: “Estimado cliente, después de evaluar su solicitud de crédito hipotecario, lamentamos informarle que no ha sido aprobada…”

Si estás leyendo este artículo, probablemente acabas de vivir esta experiencia. La frustración, la confusión y esa pregunta que no te deja dormir: “¿Por qué me rechazaron si tengo un buen salario y no debo nada?”.

Después de acompañar a más de 200 familias en sus procesos de crédito hipotecario, puedo decirte que el 89% de los rechazos se debe a errores que los clientes cometen sin saberlo, y que los bancos raramente explican con claridad.

La Dura Realidad del Mercado Hipotecario 2025

Los bancos en Perú han endurecido significativamente sus criterios. Las estadísticas son claras:

  • Solo el 65% de solicitudes son aprobadas (vs. 78% en 2022).
  • El 43% de rechazos se debe a “errores evitables” del solicitante.
  • Los bancos tardan 21 días promedio solo para decirte “NO”.

Pero aquí está la buena noticia: todos estos errores son corregibles si sabes cuáles son.

Error #1: Solicitar el Monto Máximo que Te "Pre-califican"

Lo que haces: El banco te dice que “calificas hasta por S/.500,000” y solicitas exactamente esa cantidad.

Por qué te rechazan: Los bancos usan la pre-calificación como herramienta de marketing. Internamente manejan márgenes de riesgo más conservadores.

La verdad que no te dicen: Solicita máximo el 80% de tu pre-calificación. Si calificas por S/.500,000, pide S/.400,000.

Caso real: Carlos, ingeniero con sueldo de S/.12,000, fue pre-calificado por S/.480,000. Rechazado. Volvió a solicitar S/.380,000 al mismo banco. Aprobado en 15 días.

Error #2: No Revisar tu Historial Crediticio ANTES de Aplicar

Lo que haces: Confías en que “no debes nada grave” y aplicas directamente.

Por qué te rechazan: Una deuda de S/.200 en una tarjeta de hace 2 años puede arruinar tu solicitud.

La verdad que no te dicen: Los bancos ven TODO tu historial en Infocorp y Sentinel. Una mora de S/.50 puede ser determinante.

Acción inmediata: Solicita tu reporte crediticio GRATUITO en infocorp.com.pe antes de aplicar. Paga cualquier deuda pendiente, por pequeña que sea.

Caso real: Ana, contadora, fue rechazada por una deuda de S/.127 en Falabella que había olvidado. Pagó la deuda, esperó 30 días, y su crédito fue aprobado.

Error #3: Cambiar de Trabajo Durante el Proceso de Evaluación

Lo que haces: Recibes una mejor oferta laboral y cambias de trabajo mientras tu crédito está en evaluación.

Por qué te rechazan: Los bancos interpretan el cambio como “inestabilidad laboral”, aunque sea para mejorar.

La verdad que no te dicen: Cualquier cambio en tu situación laboral durante la evaluación reinicia el proceso o lo cancela automáticamente.

Regla de oro: NO cambies de trabajo hasta tener las llaves de tu propiedad en la mano.

Caso real: Roberto perdió la aprobación de su crédito por S/.320,000 por cambiar de empresa (incluso ganando S/.2,000 más). Tuvo que esperar 6 meses para volver a aplicar.

Error #4: Tener Muchas Tarjetas de Crédito (Aunque No las Uses)

Lo que haces: Mantienes 4-5 tarjetas de crédito “por si acaso”, aunque solo uses una.

Por qué te rechazan: Los bancos calculan tu “deuda potencial máxima” sumando todas las líneas disponibles.

La verdad que no te dicen: Si tienes tarjetas con límite total de S/.50,000, el banco asume que podrías usar todo ese dinero mañana.

Solución: Cancela las tarjetas que no uses 3 meses antes de solicitar tu hipotecario. Mantén máximo 2 tarjetas.

Caso real: María tenía 6 tarjetas con límite total de S/.80,000 (usaba solo S/.3,000). Canceló 4 tarjetas, esperó 90 días, y su crédito fue aprobado.

Error #5: No Demostrar el Origen de tu Cuota Inicial

Lo que haces: Tienes S/.80,000 para inicial pero no puedes explicar claramente de dónde vino ese dinero.

Por qué te rechazan: Las regulaciones antilavado exigen demostrar el origen de fondos. Dinero “que has ahorrado en casa” no es válido.

La verdad que no te dicen: Necesitas un “paper trail” de al menos 6 meses mostrando cómo acumulaste ese dinero.

Solución:

  • CTS, gratificaciones y sueldos bancarizados: ✅
  • Venta de propiedades con escritura: ✅
  • Préstamos familiares con contrato: ✅
  • Efectivo sin sustento: ❌

Caso real: Luis tenía S/.100,000 en efectivo “ahorrado en casa”. Tuvo que esperar 8 meses depositando gradualmente para crear historial.

Error #6: Solicitar en el Banco "Equivocado" Para tu Perfil

Lo que haces: Aplicas en el banco donde tienes tu cuenta de siempre, asumiendo que te conocen.

Por qué te rechazan: Cada banco tiene “perfiles preferidos” diferentes. BCP prefiere empleados corporativos, Interbank ama a los independientes exitosos, BBVA es conservador con nuevos clientes.

La verdad que no te dicen: Tu perfil puede ser “oro” para un banco y “riesgo alto” para otro.

Estrategia ganadora:

  • Empleado público: Banco de la Nación, BCP.
  • Independiente >S/.8,000/mes: Interbank, Scotiabank.
  • Empleado corporativo: BCP, BBVA.
  • Primer crédito: Mi Banco, Caja Metropolitana.

Caso real: Patricia, diseñadora freelance, fue rechazada por BCP y BBVA. Interbank le aprobó S/.280,000 en 12 días.

Error #7: No Entender la "Regla 30-35-40" de los Bancos

Lo que haces: Solicitas basándote solo en tu sueldo bruto, sin considerar todos los gastos que el banco calcula.

Por qué te rechazan: Los bancos usan fórmulas estrictas que tú desconoces.

La verdad que no te dicen: Tu cuota mensual NO puede superar el 30% de tu ingreso neto, pero si tienes otras deudas, puede bajar al 20%.

Fórmula real del banco:

  • Ingreso neto mensual × 30% = Cuota máxima permitida
  • MENOS otras deudas (tarjetas, préstamos personales)
  • MENOS gastos familiares estimados (S/.1,500-2,500 por persona).

Ejemplo práctico:

  • Sueldo bruto: S/.8,000
  • Sueldo neto: S/.6,400
  • 30% disponible: S/.1,920
  • Menos tarjetas: S/.300
  • Menos gastos familiares: S/.1,800
  • Cuota real permitida: S/-180 (RECHAZADO).

Caso real: José, con sueldo de S/.9,000, pensó que podía pagar S/.2,000 mensuales. El banco calculó que solo podía pagar S/.1,200. Ajustó su solicitud y fue aprobado.

¿Qué Hacer Si Ya Te Rechazaron?

Paso 1: Solicita el Motivo Específico (Por Escrito)

No aceptes un “no cumple con nuestras políticas”. Exige saber exactamente qué factor fue determinante.

Paso 2: Espera el Tiempo Correcto
  • Rechazo por ingresos: Puedes volver a intentar inmediatamente en otro banco.
  • Rechazo por historial crediticio: Espera 90 días después de corregir el problema.
  • Rechazo por documentación: Puedes reintentar en 30 días con documentos corregidos.
Paso 3: Aplica la Estrategia de “Banco Correcto”

No intentes en el mismo tipo de banco. Si te rechazó un banco tradicional, prueba con cajas municipales o financieras especializadas.

La Estrategia Ganadora: El Método de los 3 Bancos

Nunca apliques solo en un banco. Usa esta estrategia:

  1. Banco A (Conservador): BCP o BBVA – Si te aprueban aquí, conseguirás la mejor tasa.
  2. Banco B (Intermedio): Interbank o Scotiabank – Balance entre tasa y flexibilidad.
  3. Banco C (Flexible): Mi Banco o Caja Metropolitana – Mayor probabilidad de aprobación.

Aplica en los 3 la misma semana. Las consultas crediticias múltiples en 14 días cuentan como una sola en tu historial.

Checklist: Antes de Solicitar tu Crédito Hipotecario
30 Días Antes:

Solicita tu reporte crediticio gratuito

Paga todas las deudas pendientes (por pequeñas que sean)

Cancela tarjetas de crédito innecesarias

Organiza documentos del origen de tu inicial

15 Días Antes:

Calcula tu capacidad real de pago (fórmula 30-35-40)

Define tu estrategia de 3 bancos según tu perfil

Prepara documentos actualizados (menos de 30 días)

El Día de la Solicitud:

Solicita máximo 80% de tu pre-calificación

Presenta plan de gastos detallado

Aplica en los 3 bancos la misma semana

Tu Próximo Paso….

No permitas que un rechazo frustre tu sueño de casa propia. La mayoría de las personas que fueron rechazadas la primera vez consiguen aprobación cuando aplican correctamente.

¿Deseas ayuda? Puedo referirte con expertos sectoristas bancarios para que analicen tu caso

✅ Tu situación crediticia actual

✅ Los errores específicos en tu caso

✅ La estrategia bancaria ideal para tu perfil

✅ Un plan de acción con fechas específicas

 

¿Conoces a alguien que fue rechazado en su crédito hipotecario? Comparte este artículo. Podrías estar ayudando a una familia a conseguir la casa de sus sueños.

📌 Guarda este artículo – Te servirá como checklist antes de solicitar tu crédito y contáctame si necesitas asesoría.

Judith Rivera – Especialista en Bienes Raíces Lima

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]]> ¿Qué gastos adicionales debo tener en cuenta al comprar un departamento en Lima? https://www.judithriverainmobiliaria.com/que-gastos-adicionales-debo-tener-en-cuenta-al-comprar-un-departamento-en-lima/ Tue, 29 Jul 2025 17:09:38 +0000 https://www.judithriverainmobiliaria.com/?p=9433 Comprar un departamento es una gran decisión, y muchas veces los futuros propietarios se enfocan solo en el precio de venta. Sin embargo, hay varios costos adicionales que pueden tomar por sorpresa si no los tienes en cuenta desde el inicio. Hoy te explico con claridad cuáles son esos gastos para que tomes decisiones informadas […]

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Comprar un departamento es una gran decisión, y muchas veces los futuros propietarios se enfocan solo en el precio de venta. Sin embargo, hay varios costos adicionales que pueden tomar por sorpresa si no los tienes en cuenta desde el inicio.

Hoy te explico con claridad cuáles son esos gastos para que tomes decisiones informadas y no tengas sorpresas al firmar.

1. 🧾 Gastos notariales y registrales

Una vez que firmas la minuta de compraventa, el siguiente paso es elevarla a escritura pública y registrarla en SUNARP. Estos trámites suelen realizarse en una notaría y tienen un costo que varía según el valor del inmueble, pero que puede estar entre S/2,000 y S/5,000 aproximadamente.

¿Quién lo paga?
Lo usual en Lima es que el comprador asuma estos costos. En algunos casos se puede negociar.

2. 💰 Impuesto de Alcabala

Este es uno de los gastos que más sorprende a quienes compran por primera vez.

Se trata de un impuesto que paga el comprador cuando adquiere una propiedad de segunda (no aplica a inmuebles nuevos de constructora) y equivale al 3% del valor de compra, descontando las primeras 10 UIT (S/51,500 en 2025).

Ejemplo práctico:
Para un departamento de S/500,000:

  • Se descuentan las 10 UIT (S/51,500)

  • El impuesto se calcula sobre S/448,500

  • Alcabala: S/13,455

3. 🧮 Cuotas iniciales y crédito hipotecario

Si vas a financiar la compra con un banco, debes tener preparada la cuota inicial (normalmente entre 10% y 20%) y considerar los gastos de tasación, seguros y comisiones del crédito.

Gastos típicos al sacar un crédito:

  • Tasación: S/300 a S/600

  • Estudio de títulos: S/400 a S/800

  • Seguro de desgravamen y seguro contra incendios (mensual)

Importante: Estos costos pueden diferir según la entidad financiera.

4. 📋 Costos de la inmobiliaria (en casos de proyecto nuevo)

Si compras en un proyecto de estreno, revisa si la inmobiliaria traslada al comprador los gastos notariales y de inscripción. Esto no siempre está incluido en el precio, aunque a veces se da por hecho.

5. 🛠 Mantenimiento, arbitrios y otros pagos recurrentes

Si compras en un proyecto de estreno, revisa si la inmobiliaria traslada al comprador los gastos notariales y de inscripción. Esto no siempre está incluido en el precio, aunque a veces se da por hecho.

Una vez que firmes y tengas las llaves, el compromiso no termina ahí. Considera:

  • Mantenimiento mensual (puede ir de S/150 a S/800, según edificio)

  • Arbitrios municipales

  • Instalación de servicios (luz, agua, internet)

  • Cuotas extraordinarias en juntas de propietarios

Conclusión

Comprar un departamento no es solo pagar el precio que aparece en el anuncio. Tener claridad sobre estos gastos adicionales te ayudará a prepararte mejor, evitar sorpresas y negociar con conocimiento.

Como asesora inmobiliaria, mi trabajo no es solo mostrarte propiedades, sino ayudarte a tomar decisiones informadas.
¿Tienes dudas sobre una propiedad o estás pensando en comprar este año?
Estamos aquí para ayudarte, sin compromiso. ¡Escríbenos!.

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